住宅ローン借り換え 金利差２％の比較
こんにちは。
確定拠出年金相談ねっと 認定ファイナンシャル・プランナーの加藤博です。
住宅ローンの金利が低金利政策で史上最低水準にきているので、
家計見直しの手段として「住宅ローンを借り換えること」を提案
しているとお伝えしました。
子育て真っ最中の持ち家の家庭では、「教育費」「住宅ローン」が心配ですよね。
夫婦ふたりの老後資産形成よりも、「教育費」を優先しがちです。
教育費はすぐに必要なお金ですから、余裕を持って準備したいですね。
一人暮らしで持ち家の方も、
いつまで仕事が続けられるのか？といった仕事に対する不安や
60歳以降の健康などについて不安があり、住宅ローンはできるだけ早く返済したいと考えているのではないでしょうか。
ローン金利２％の差
前回のコラムで、フラット35の金利のグラフをみていただきました。
7年前の2009年と比べるとフラット３５の金利は約２％下がっています。
２％の金利差はどれくらい違うのでしょうか？比較してみましょう。
金利２％の「差」について
例えば3.5％の金利で住宅ローンを契約している人と、
金利1.5％の住宅ローンを契約している人では、
月々の返済額や返済総額はどの程度変わるのでしょうか？
住宅ローンを4,000万円借り入れた場合で比較してみます。
条件
契約したときの金利が返済期間中変わらない「フラット35」
返済期間を35年
ボーナス時の支払はなし
【金利が3.5％の場合】
【金利が1.5％の場合】
【金利3.5％の場合と金利1.5％の場合との差】
住宅ローンの金利が3.5％の場合と1.5％の場合を
比較するとその差額は大きいですね。
月々約4.3万円も引き下がります。
35年間の総額は約1,800万円も違うことになります。
これは、利息額の差です。
７年ほど前に住宅を購入された方と、今住宅を購入する方とではこんなに差があるなんて、凄いですよね。
「史上空前の低金利」の恩恵です。
７年前の2009年に3.5％の金利で住宅ローンを契約されている方は1,800万円も多く返済しなければいけません。
この方は、現在の「史上空前の低金利」の恩恵は受けられないのでしょうか？
そこで登場するのが「住宅ローンの借り換え」となります。
住宅ローンの借換えでどのくらい安くなる？
住宅ローンの借換えは、
現在の住宅ローンの元金の残高を、新たに借りる住宅ローンで一括返済して
新たな住宅ローンを返済していくといった仕組みです。
そこで住宅ローンの借換えをシミュレーションするのに、現在の住宅ローンの元金残高を調べる必要があります。
これは住宅ローンを契約した時に渡された書類の中にある「ローン返済計画表(ローン償還表)」を見ればわかりますので確認してみてくださいね。
例えば先ほどの3.5％の金利でのフラット35を契約された方が、
契約してから5年後に借り換えを実施したシミュレーションしてみます。
毎月の返済額は約16.5万円なので
今までで約990万円支払ったことになります。
住宅ローンの残債はあと約5,953万円・・・。
このうち約3,680万円が借りた元金（4,000万円）の残債分で、約2,273万円がこれから支払う利息分となります。
この時点で元金残高の3,680万円を一括で返済すれば、それ以降の利息はかかりませんので、新たに借り換える金額は元金残高の3,680万円となります。
このとき金利1.5％のフラット35に借り換えたとしたらどの位住宅ローンの負担を下げることができるのでしょう？
35年で組んでいた返済期間のうち丸5年が終わっているので、新たな住宅ローンの返済期間は当初の予定通り残り30年でシミュレーションします。
【契約当初の住宅ローン】
【5年後の住宅ローンの残高】
【元金残高3,680万円を金利1.5％、返済期間30年で借り換えた場合】
【借換え前と借換え後の差】
【金利3.5％から金利1.5％に借り換えした効果】
月々約3.8万円の削減です。
これから返済していく返済総額で見れば、
総額で約1,381万円引き下げることができます。
これが、金利２％引き下げた場合の、「借り換え効果」です。
この金額は、あなたにとってどのような金額ですか？
お子様の進学資金として十分に活用できます。
安心して受験の応援ができます。
そして
老後資金としてこの毎月の差額を貯蓄にまわすことができます。
この差額の中から、個人型確定拠出年金（iDeCo イデコ）の掛金をだすことができませんか？
将来、住宅ローンと支払終わった時に、手元にお金が残っていない場合とでは大きな違いがでてくるでしょう。
家計の見直しのポイントは次の３点と言われています。
〇金額の大きいものから検討する
〇見直しの効果が続くものを選ぶ
〇我慢・努力が少ない項目から実行する
「住宅ローンの借り換え」は見直し効果が大きいですね。
「こんなに違うなんて、知らなかった」
そんな風に感じている方もいるかもしれません。
住宅ローンの借り換えで、月々の返済額や返済総額を
減らせたりすることができるのはどういった場合なのでしょうか？
住宅ローンの借り換えで減額効果が期待できる人
* 5年から10年前、あるいはそれ以前に住宅ローンを借りた人
* 住宅ローンの残高が1,000万円以上ある人
* 住宅ローンの残期間が10年以上ある人
* 現在の金利が1.5％以上ある人
* ボーナス返済をやめたいと考えている人
こちらの条件に当てはまる数が多ければそれだけ住宅ローンの借り換え効果は大きく期待できます。
もちろん1つでも当てはまれば効果が期待できると考えられます。
住宅ローンの借り換えは、現在の住宅ローン残高を、新たに借りる住宅ローンで一括返済して、新たな住宅ローンを返済していくといった仕組みです。
住宅ローンがまだたくさん残っている方のほうが効果も大きく、逆に完済間近な方は効果が期待できません。
今回は少し長くなりました。最後までお読みいただき、ありがとうございます。
個人型確定拠出年金（iDeCo イデコ）は60歳まで引き出すことできません。
節税メリットが大きいけど、60歳までカギのかかった金庫のようなものです。
掛金の減額や停止も可能ですが、口座維持手数料が毎月かかってきますので、
積立金額は慎重に検討して欲しいと思います。
個人型確定拠出年金（iDeCo イデコ）をスタートする前に、
ライフプランシミュレーションを行うことをすすめています。
無理のない「積み立て」を行うためには、将来のお金の予算組みは大切です。
子供の教育費や車の買い換え、家のリフォームなど、大きなイベントに対しても
家計を見直ししながら準備が必要です。
■家計の見直しのご相談を承っております。
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